Conseil municipal du 27 juin, contribution aux débats sur la question du collège du Port à L'ANGLAIS

Au conseil municipal du 27 juin 2012, deux questions doivent nécessairement interpeller au pour le présent et l’avenir du quartier du Port à L’ANGLAIS et de notre ville.

Question N° 18: approbation de la modification simplifiée visant la suppression de l’emplacement réservé N° 6 situé entre les n° 84 et 86  rue PASTEUR.

Question N° 19: Protocole fixant les conditions de la Vente par le Syndicat d’Action Foncière 94, à la société PIN développement de la propriété située 84 rue PASTEUR.

 

Je n’ai pas l’habitude de réserver mes interrogations et mes objections pour les séances du conseil municipal. Il me parait de bonne politique d’engager le débat au plus tôt afin de permettre à chacun d’apprécier les enjeux et de pouvoir se déterminer autrement que dans la précipitation d’une séance.

Cette note est illustrée de quelques photos consultables sur le site de la ville....

http://www.mairie-vitry94.fr/?id=1257

 

 

I) Quelques remarques sur la pertinence de la localisation future d’un collège au Port à LANGLAIS et sur la décision de lever l’emplacement réservé prévu à cet effet rue PASTEUR.

 

Quel est le contexte de cette question?

En 2006, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) avait prévu un emplacement réservé, pour un équipement  socio éducatif,  aux 84 et 86 rue PASTEUR (et non entre ces 2 adresses comme le précise de manière inappropriée la fiche de synthèse).

zonage emplacement reservé.pdf

La note de synthèse, présentée pour cette séance du conseil municipal, évoque clairement que l’usage annoncé de cet emplacement réservé de près de 10 000 m² était défini pour la construction d’un collège nécessaire au quartier du Port à L’ANGLAIS.

Cette même note de synthèse évoque le fait qu’un nouveau terrain serait maintenant retenu pour la localisation du futur collège.

En réalité il est simplement fait état de la création de la ZAC Seine Gare VITRY et de son programme prévisionnel qui annonce la construction d’un collège de 750 élèves.

Pour mémoire j’avais voté contre le dossier de création de cette ZAC au motif notamment que la localisation envisagée n’était pas satisfaisante. Ainsi, il était annoncé un collège au bord des voies de chemin de fer et de la rue Salvador ALLENDE. Depuis, des réactions de réserve ou d’opposition se sont manifestées. Tout laisse à penser, au vu des échanges intervenus la semaine passée en commissions éducation puis aménagement, que la localisation pressentie serait en définitive à l’angle des rues ALBRECHT et CAVELL (entre cette dernière rue et la Seine).

 

 

 

 

Quelles observations doivent être formulées?

En premier lieu, les conseillers municipaux découvrent maintenant qu’une enquête, dite publique, a eu lieu, en avril mai 2012, pour envisager le déclassement de l’emplacement réservé au PLU pour la réalisation du collège du Port à L’ANGLAIS. Au-delà des simples règles du code de l’urbanisme, il n’est pas acceptable que les conseillers municipaux soient ainsi tenus informés à posteriori.

En second lieu, il n’est pas sérieux, et je dirais même plus, en pesant mes mots, il n’est pas pertinent, légalement et politiquement, d’abandonner, par une modification simplifiée, un emplacement réservé au Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.), sans même que la localisation précise du nouvel emplacement soit clairement et formellement identifiée.

 

Avant d’évoquer quelques étapes antérieures, je dois clairement dire, au conseil municipal que je ne peux exercer réellement la délégation qui m’a été confiée par le Maire en 2008 et qui est relative notamment aux collèges et aux lycées.

 

De fait, j’ai été mis à l’écart pour le traitement de ce dossier. Je dois clairement regretter une gestion de ce dossier de manière centralisée et non, à minima, collective (pour ne pas dire collégiale au sein de la municipalité). Cette question a été concentrée à l’extrême au titre de la délégation relative à l’aménagement et à l’urbanisme sans tenir compte de l’éclairage de l’adjoint en charge des relations avec les collèges….

Pendant que je questionnais ou que je sollicitais des avancées, en parallèle des hypothèses ont été explorées sans réflexion collective.

 

La question de la localisation d’un collège ne doit pas être prise à la légère.

Si la construction d’un collège est de la responsabilité du Département, du Conseil Général, la localisation des terrains d’assiette est clairement de la compétence des villes qui sont, avec les plans locaux d’urbanisme (P.L.U.), à même de réserver les espaces utiles.

En 2008, au début de ce mandat, il apparaissait bien que la localisation et la sectorisation des collèges était aberrante sur notre ville. Au demeurant le collège le plus à l’Est était le collège situé en «centre ville», le collège CASANOVA. Des enfants habitant à proximité de ce collège sont contraints de traverser la RD5 (ex RN 305), pour ce rendre au collège LAKANAL !

A Vitry, la localisation des collèges est  réellement insatisfaisante. Quatre des huit collèges fréquentés par des vitriots,  sont situés en périphérie de la ville et des quartiers concernés. Cela est clairement le cas pour les collèges Jules VALLES et Adophe CHERIOUX. C’est d’une certaine manière le cas pour le collège RABELAIS qui est enclavé au fond d’une impasse. Le Collège Romain Rolland situé à Ivry est également l’illustration de ces localisations en périphérie. Simultanément deux collèges sont historiquement concentrés sur quelques centaines de mètres (LAKANAL et PERRIN).

 

La localisation d’un nouveau collège, dans le quartier du Port à LANGLAIS, était une urgence antérieure à 2006 !

 

Au début du présent mandat, il m’avait été expliqué que le nouveau collège du Port à LANGLAIS devait normalement s’ouvrir en septembre 2011 ou 2012 pour faire face aux besoins existants mais aussi pour tenir compte des afflux de population dans ce quartier qui accueille chaque années des familles nouvelles. C’est ainsi que devant les retards pris, et au regard d’un délai incompressible de 4 ou 5 ans  pour les études d’architecture et un chantier de cette nature, j’ai alerté les uns et les autres et j’ai proposé que soit étudiée une solution transitoire d’accueil, au collège Romain Rolland des enfants qui ne pouvaient être accueillis sur CASANOVA. Cela n’a pu se faire qu’avec l’engagement du Conseil général de mener des travaux conséquents d’adaptation des locaux du collège Romain ROLLAND.

Par ailleurs, parents d’élèves et directions d’établissements demandent, chaque année de manière de plus en plus pressante, que la sectorisation des collèges soit revue sur Vitry.

 

L’abandon définitif de l’emplacement réservé, rue PASTEUR, ne doit pas pas d’actualité.

 

La contrainte de la conservation de la Hall DUMESTE

Il m’avait été précisé que la localisation du collège du Port à L’ANGLAIS pourrait rencontrer des difficultés aux 84 et 86 de la rue PASTEUR. Le motif avancé était le souhait exprimé de conserver le parti architectural de la Halle DUMESTE située au 84 de la rue PASTEUR. Cela devenait alors une contrainte financière majeure pour le conseil général.

 

Des localisations alternatives ont été envisagées

Afin que toutes hypothèses soient explorées, j’ai alors demandé que soit étudiée rapidement une  localisation sur des espaces inoccupés du site Pierre SEMARD du Lycée Jean MACE. A cela le Conseil Régional a expliqué qu’il avait d’autres projets sur ce site. J’ai demandé que soient travaillées des localisations sur des espaces disponibles à proximité de ce lycée et propriété de la SNCF et appelés à muter dans le cadre de l’OIN. Je ne sais si ces hypothèses ont été réellement explorées. En tout cas les conclusions des éventuelles études n’ont pas été communiquées. Seules sont apparues des localisations éloignées du quartier actuel et historique du Port à LANGLAIS. Ont été avancés des sites excentrés et au cœur d’espaces qui vont être en chantier au minimum pendant les 10 années à venir dans le cadre de la ZAC Seine Gare prévue au titre de l’Opération d’Intérêt National (O.I.N.).

 

Un nouveau parcellaire n’était pas abandonné rue PASTEUR

Mais, pendant cette période, s’il convenait bien d’étudier d’autres possibilités, ne devait pas être abandonnée la possibilité d’utiliser en totalité ou une partie de l’espace réservé au PLU, sans la Halle DUMESTE, avec si nécessaire des terrains adjacents sur une superficie totale de 6000 m², Au lieu des 10 000 m² initialement envisagés, une surface de 6 000 m² était reconnue comme suffisante pour un collège de capacité 600 élèves. Un espace avait été identifié entre le temple Bouddhiste et la halle DUMESTE par elle-même. Il s’agissait d’une partie de l’emplacement réservé et d’une parcelle située à l’Est de celui-ci et dont l’acquisition était envisageable. Il avait été demandé au conseil général de travailler sur cette hypothèse. Pour cet espace révisé, rue PASTEUR, l’obstacle qui avait été avancé était simplement celui du coût du foncier. La somme de 7 000 000 d’euros était annoncée. Elle était alors à relativiser au regard du coût de tout autre terrain de superficie comparable…

 

L’insertion  sur le territoire de la ZAC Seine Gare ne s’impose pas.

Il avait été évoqué l’intérêt que le foncier soit en partie pris en charge par la ZAC crée en 2011. Cet argument ne devait pas, de mon point de vue, être un obstacle à un maintien du collège en dehors du périmètre de la nouvelle ZAC. Le plan de financement d’une ZAC peut parfaitement prévoir une participation à des équipement situés en dehors de son périmètre dès lors que ceux-ci bénéficieront clairement aux habitant à venir au sein de ladite ZAC !

Part ailleurs, de manière récurrente, se pose la question du phasage du chantier d’un collège implanté sur la ZAC Seine Gare et des travaux à venir aux alentours du site retenu. Chaque hypothèse d’implantation sur le territoire de la ZAC révèle des inquiétudes quant à l’ouverture d’un établissement scolaire au milieu du chantier des parcelles limitrophes qu’elles accueillent des logements ou des activités.

 

 

Ainsi, même s’il conviendrait éventuellement d’abandonner le projet d’utiliser la totalité de l’emplacement réservé initialement prévu, l’espace de 6 000 m²  identifié ci-dessus (partie de l’emplacement réservé et parcelle située à l’Est de celui-ci) avait été évoqué comme une des solutions fin 2010. Si cet espace n’est pas disponible en totalité et à l’amiable, il faudrait alors clairement dire quels sont les propriétaires qui font obstacle et si besoin modifier la configuration de l’emplacement réservé. Ceci afin de pouvoir engager, sans délai, le cas échéant, une procédure de déclaration d’utilité publique. Le conseil Général pouvait très bien préparer en temps masqué le projet afin que le chantier démarre. L’intérêt général d’un collège au cœur du quartier existant est en effet établit depuis des années.

 

En conclusion de cette question N° 18

Il faut cesser de balader les collégiens, leurs parents ainsi que le conseil général. En tout cas abandonner dès maintenant l’emplacement réservé c’est « mettre la charrue avant les bœufs » dès lors qu’un nouvel emplacement pour un collège n’est pas officiellement arrêté et ne recueille pas un assentiment clair.

En l’état, il n’est pas responsable de voter la levée de cet emplacement réservé.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A cela sera rétorqué le fait qu’une nouvelle opération immobilière serait présentée par le promoteur immobilier « PIN Développement et qu'il conviendrait de ne pas faire obstacle à des créations d'emplois....

 

 J’y viens maintenant. Mais auparavant le projet initial de Pin Développement. Les immuebles de logements sont sortis depuis longtemps. Les surfaces d'activités se font toujours attendre. N'y a t il pas une fuite en avant avec cette volonté de l'aménageur de disposer encore plus de surface pour mener une opération immobiliare qui va à l'encontre des principes initiaux de méler, équipements publics, logements et activités.

 

 

 

 

II) Les nouveaux projets portés par la société PIN DEVELOPPEMENT méritent d’être pris en compte avec attention et doivent être relativisés.

L’argument de supprimer l’emplacement réservé pour favoriser la cession de la Hall DUMESTE et l’implantation d’emplois doit être relativisé avec sérieux.

Il ne faudrait pas que cette simultanéité  étaye une argumentation de détournement de procédure. La levée de l’emplacement réservé pourrait apparaître comme un artifice pour favoriser cette opération immobilière.

 

La note de synthèse évoque la levée de l’emplacement réservé au 84 rue PASTEUR et expose la volonté de la société PIN DEVELOPPEMENT d’étendre son opération immobilière sur cette propriété du 84 rue PASTEUR. Le promoteur aurait des contacts avec une enseigne de la distribution.

Le syndicat d’Action Foncière du Val de Marne (SAF94), depuis 2005, était propriétaire d’une parcelle C 37 située 84 rue PASTEUR, d’une superficie de 5 888 m²  et acquise pour 3 150 000€.

Selon le protocole qui est soumis à notre vote, le SAF cèdera cette parcelle pour 3 525 920 € HT mais la transaction est renvoyée à une promesse synallagmatique de vente (article 4) le 30 septembre 2012.

Il est annoncé un dépôt de permis de construire avant le 27 juillet 2012. Il est dit que la  promesse de vente sera régularisée sous les conditions suspensives d’usage notamment par la purge de tout recours ou retrait (de permis de construire) au plus tard le 29 Mars 2013.

L’article 10 prévoit qu’en cas de rupture d’engagement entre les 2 parties, ou d’inexécution du présent protocole,  la commune sera dans l’obligation de racheter le bien en l’état.

 

Il nous a été dit, en commissions, qu’il ne fallait pas s’opposer au déclassement de l’emplacement réservé (question 18) et à la délibération validant le protocole entre la ville, le SAF et la société PIN DEVELOPPEMENT  (question 19) pour ne pas retarder une opération de 1200 emplois.

Il est expliqué dans le protocole que cette opération s’inscrit dans un projet global de 30 000 m² de bureaux dont les 5 500 m² précités. Il est dit plus loin que le projet sur la parcelle C 37 concerne une opération de réhabilitation et de construction pour une surface de plancher d’environ 5 500 m² à usage de bureaux et d’activité en rez de chaussée.

Selon un ratio connu de 25 m² par emploi cela représente un enjeu de 200 à 300 emplois.

 

Si je m’en réfère aux échanges intervenus en commission aménagement, il ne faut pas perdre de vue que l’opération initiale des Docks du Port à LANGLAIS, portée par PIN DEVELOPPEMENT prévoyait à l’origine, sur 12 000 m² de terrain, 23 000 m² de bureaux (soit de l’ordre de 920 emplois pour un ratio d’un emploi pour 25 m² de locaux))

Le projet est maintenant présenté de 30 000 m² de planchers soit certainement 1 200 emplois. Toutefois, dans l’opération supplémentaire de 5 500 m² de bureau sur les 5 888 m² de terrain ce sont bien 200 à 300 emplois au grand maximum qui sont en jeu. Il peut m’être rétorqué que l’opération ne pourra avoir lieu qu’en totalité, au risque de bloquer l’ensemble. Comment ne pas s’interroger sur un opérateur qui depuis des années n’a pas progressé dans la réalisation d’une opération d’activités dans un secteur qui est quand même bien situé !

 

Cela fait des années que l’aménageur s’est engagé pour réaliser les m² d’activités annoncés alors. Il n’a pas aboutit. Il faudrait maintenant se précipiter au risque d’hypothéquer toute solution d’implantation du collège au cœur du quartier du port à LANGLAIS.

 

Tels sont les éléments qui devraient conduire à un vote négatif sur ces deux questions.

En tout cas voilà une contribution à la réflexion collective.